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土地增值税清算申报

发起方式:依申请

适用范围:地税业务

适用层级:县级


事项描述

从事房地产开发的纳税人有下列情形之一的,应办理土地增值税清算申报:

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

3.直接转让土地使用权的。


报送资料(留存备查资料)

1.必须报送资料:

2.条件报送资料:

(1)《土地增值税纳税申报表(二)(从事房地产开发的纳税人清算适用)》2 份。

(2)符合核定征收条件的纳税人,应报送《土地增值税纳税申报表(五)

(从事房地产开发的纳税人清算方式为核定征收适用)》2 份。

(3)房地产开发项目清算说明,包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

(4)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。

(5)主管税务机关需要其提供相应项目记账凭证的纳税人,还应报送记账凭证复印件。

(6)享受土地增值税优惠的项目,还应报送减免土地增值税证明材料原件及复印件。


受理部门

主管地税机关办税服务厅(场所)。


纳税人注意事项

1.纳税人对报送材料的真实性和合法性承担责任。

2.对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:

(1)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上,或该比例虽未超过 85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的,应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

(4)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

3.纳税人应当在满足条件之日起 90 日内到主管税务机关办理清算手续。对于税务机关要求纳税人进行土地增值税清算的项目,由主管税务机关下达清算通知,纳税人应当在收到清算通知之日起 90 日内办理清算手续。

4.纳税人在纳税期内没有应纳税款的,也应当按照规定办理纳税申报。

5.已办理核准类优惠的纳税人,在减免税书面核准决定下达之后,应在纳税申报时申报其享受的减免税。

6.符合优惠备案条件的纳税人,应按规定在首次享受优惠的申报阶段或申报征期后其他期限内进行备案。纳税人享受减税、免税待遇的,在减税、免税期间应当按照规定办理纳税申报。

7.纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的,依照税收征管法有关规定承担相应法律责任。

8.纳税人采取电子方式办理纳税申报的,应保存有关资料并定期书面报送主管税务机关,具体期限由省税务机关确定。


办事流程

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税务机关服务规范

1.基本规范

(1)办税服务厅接收纳税人申报资料信息,核对资料信息是否齐全、是否符合法定形式、填写内容是否完整、是否与税收优惠备案审批信息一致,符合的即时办结;不符合的当场一次性告知应补正资料或不予受理原因,并出具《税务事项通知书》。

(2)为纳税人提供申报纳税办理指引,辅导纳税人申报纳税,提示纳税人填写税收优惠栏目。

(3)办税服务厅应按规定开具税收票证。

(4) 办税服务厅在相应申报表上签名并加盖业务专用章,一份返还纳税人,一份税务机关留存。

(5)办税服务厅 1 个工作日内将相关资料信息转下一环节按规定程序处理。

(6)办税服务厅收到反馈后 1 个工作内通知纳税人领取办理结果,制作并发放《税务事项通知书》。

(7)本事项办结时限由省税务机关确定。

(8)在办税服务厅或商业密集区提供自助办税设备。

2.升级规范

可通过网上办税服务平台提供办理土地增值税清算申报服务, 其中利用数字证书申报成功的纳税人,取消纸质资料报送。

3.规范衔接 

(1)《全国税收征管规范(1.2 版)》:3.6.2 土地增值税清算申报。

(2)《全国税收征管规范(2.0 版)》: 1.4.2.1.3-100 土地增值税清算申报。

(3)《国家税务局 地方税务局合作工作规范(3.0 版)》:服务深度融合—合作征收税款。



政策依据

1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第 138 号)

2.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕 6 号)

3.《税收票证管理办法》(国家税务总局令第 28 号)

4.《国家税务总局关于实施〈税收票证管理办法〉若干问题的公告》(国家税务总局公告 2013 年第 34 号)

5.《国家税务总局关于转变职能 改进作风更好为广大纳税人服务的公告》(国家税务总局公告 2013 年第 37 号)

6.《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91 号)

7.《国家税务总局关于落实“两个减负”优化纳税服务工作的意见》(国税发〔2007〕106 号)

8.《国家税务总局关于创新税收服务和管理的意见》(税总发〔2014〕 85 号)

9.《国家税务总局关于印发〈全国县级税务机关纳税服务规范(1.0 版)〉相关表证单书的通知》(税总发〔2014〕109 号)

10.《国家税务总局关于做好财产和行为税各税种统一纳税申报表后续工作的通知》(税总发〔2014〕120 号)

11.《国家税务总局关于修订财产行为税部分税种申报表的通知》(税总发〔2015〕114 号)

12.《国家税务总局关于印发<国家税务局 地方税务局合作工作规范(3.0版)>的通知》(税总发〔2016〕94 号)

13.《国家税务总局关于清理简并纳税人报送涉税资料有关问题的通知》(国税函〔2007〕1077 号)

14.《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》(税总函〔2016〕309 号)



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